中古のコンテナハウスでも建築確認申請は通せるんです。

海上コンテナ(ISOコンテナ)が違法だなんて、誰が言ってるんですか?  建築基準法では、海上コンテナやトラックコンテナを“建物や店舗の材料として使用する”ことを「想定していない」だけなんです。 「想定していない」ことが即刻違法であるということにはなりません。  このブログは、Web上に散らばっている数々のQ&Aに、『C-BOXならこう答える』という想定問答集です。

海上コンテナ(ISOコンテナ)

番外その2:違法なコンテナ倉庫はどうして撤去されないのか?(関係法令等の確認)

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「コンテナハウス」で検索をすると、安全性に問題がありそうなコンテナ倉庫(レンタル倉庫やトランクルーム)についての話題も検索結果に上がってきます。

 中には、
「違法で危険なものをどうして放っておくんだ?行政は何をやっているんだ?死人やけが人が出なければ動かないのか?」
 と強い口調で声高々に叫ばれている方もいらっしゃる。

 では、どうしてなかなか改善されないのか、少し考えてみましょう。まずは、事実関係の確認から。

 土地や建物などを物品の保管場所として他人に貸し出す場合、倉庫業者としての登録が必要です。

 倉庫業法(昭和31年6月1日、法律第121号)により倉庫業の定義が定められていて、倉庫業者としての登録を受けるためには「倉庫の種類毎に定められた施設・設備基準」を満たした上で、事業を適切に管理運営するための「倉庫管理主任者」を選任し、その任にあたらせることが義務づけられています。

 倉庫業で要求される「施設・設備基準」については、下記リンク先のページが分かりやすくまとめられていますのでご参照ください。

1類倉庫・2類倉庫・3類倉庫の施設設備基準の概要行政書士岡戸事務所

 詳細はリンク先をご覧いただくとして、海上コンテナ(ISOコンテナ)等を空き地に重ねただけの貸倉庫やレンタルトランクルームでは、倉庫業としての登録を受けることができません。したがって、コンテナ製貸倉庫のほとんでは違法であり、いわゆるモグリ営業という事になります。

 このような点について、コンテナハウスのC-BOXとしても「コンテナ倉庫業者への弁護」などをするつもりは一切ありません。

 しかしですよ?

 ただひたすらに「違法だ!違法だ!」と騒ぎ続けていても、事態が改善の方向に向かう事は恐らくないでしょう。

 どうしてでしょうか?

 続きは、次回とさせていただきます。

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コンテナを買って住宅に改装しても、それだけではそれだけでは違法にはなりません。

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Q:コンテナ買って家に改装しても国家法に違反しないですか?

補足 ではコンテナハウスとはなんですか?

A:補足の「コンテナハウスとは?」については、リンク先元質問についた補足回答に書かれている通りです。

 前回の記事でも書きましたが、海上コンテナ(ISOコンテナ)でもトラックコンテナでも、さらに言えば鉄道コンテナでも改造して住宅にすること自体は違法でもなんでもありません。

参考:コンテナは住宅に使用できますか?答え:できます。

 どのくらいの費用がかかるかは、ご希望される規模やデザインや地域によりますし、完成入居まで業者任せにしてしまうか、業者の手を借りるのは最低限にして、後は住みながらセルフビルドで思い通りに仕上げるかによっても違ってきます。

 あなたの希望する“住宅”のイメージに対して、それを実現できるだけの図面を引けるか、またその前にあなたからどれだけ具体的なイメージを聞き出せるかは、建築士・設計士の頭の使いどころであり、具体的な形にできるかどうかは職人の腕の見せ所です。

 あなた自身が気づいていないような“肝”を探し出そうともせず、「丸投げで任せてしまえ」と要求してくるような建築家や設計士は、どんなに有名で箔があっても、どんなに親しくて義理があったとしても、あなたが望むような“家”作ることができません。

 あなたが望む“家”を手に入れるためには、『本当のところあなたは何を望んでいるのか?』を明確にすることから始めなくてはなりません。義理のある人たちの機嫌を損ねることになるかもしれませんが、あなたが住む家は建築家や設計士の“作品”ではないのです。
 どんなに優れた建築家や設計士でも、あなたの深層意識を覘くことはできないのです。価値観や感覚の違いは「あるのが道理」です。
 あなたが何を望んでいるかをきちんと理解しようとしてくれる建築家や設計士となら、思いもよらない極上の住み家を手にすることがあるかもしれません。
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空き地でコンテナ倉庫を営業することに問題はあるのでしょうか?

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Q:コンテナ倉庫を営むにあたって

空き地にコンテナを置き、コンテナ倉庫として営業する場合、コンテナを置くことに問題はあるのでしょうか。

自分の認識では、建築許可が必要ないので土地とコンテナを購入すれば経営できると思っていますが、いかがでしょうか。
条例で規制されていたりしますでしょうか。

A:コンテナ倉庫として営業運用されるのでしたら、建築確認申請は必ず通す必要があります。なぜなら、国土交通省では「構造上基礎が必要かどうか」ではなく「人が出入りするかどうか」に基準を置いているからです。

 たとえば、何もない原っぱのど真ん中に20フィートなり40フィートなりの海上コンテナ(ISOコンテナ)がポツンと一つだけ置いてあったとします。
 地震が来ようが台風が来ようが、このコンテナは長編方向へ倒れたり転がったりする可能性はあっても、それだけでつぶれたり折れたりすることはまずありません。

 ですが、2段3段と積み重ねたり、さらにそれが住宅街の真ん中だったりすると話が違ってきます。基礎を持たず、しかも相互に連結されてもいないコンテナの束には、常に分解・崩落の危険性が付きまといます。ISOコンテナ利用の建築物において、建築確認申請が平屋であれば何とかなっても2階建て以上では非常に困難であると言われるのはこのためでもあります。

 近年問題にされている各地のコンテナ倉庫についても、海上コンテナの改造や使用自体に問題があるのではなく、相対的な安全性を考えずに(あるいは無視して)突っ走ってしまうその「使い方」に問題があるのです。

条例で規制されていたりしますでしょうか。
 というご質問については、「建築基準法による規制対象」になります。

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コンテナハウスで、小さい自由に出来る家が欲しいです。

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Q:小さい自由に出来る家が欲しいです。

広い家はいりません
理想としては、駐車場1-2台分くらいのスペースに、
コンテナハウスを建てて住むことです。
方法は
1.土地を買って建てる
2.土地を借りて建てる
3.駐車場を利用する
しかし、東京都は100m2以下だかの土地の売買は出来ないと聞きました。本当ですか。
それにまとまったお金も必要です。
すると、土地を借りること。これは地主との交渉次第なのでしょうか。法律的な制限はありますか?
駐車場は一番サイズ的に良いのですが、
大家さんの許可さえもらえれば、法律的には可能なのでしょうか。

また他に良いアイデアがあったら教えてください。

A:確かに東京都の中心部にある一部の市や区では、小面積の土地売買に制限がかかっているところはあります。ですが、東京都全域でそのような制限がかかっているという事はありません。

 3.の”駐車場を利用する”については、元質問の回答にもあるように車を駐車・保管する以外の目的で駐車場を利用することはできません。第一、電気や水道などのライフラインはどうするんでしょう?

 土地を買うにしても借りるにしても、『何のために』という「土地の利用目的」は必ず問題にされます。コンテナハウスを建てて住みたいなら、「住宅建築目的」に適した土地しか借りることも買うこともできません。土地の購入なり賃貸契約に必要なひようの算段が付けば、その部分についてはクリアできたとも言えます。
 あなたが望むような土地が見つかったとして、買ってしまうか借りて済ますかは固定資産税と賃貸料金を天秤にかけて決めるようなものでしょう。

 どんなに小さいものであっても、材料として何を使うにしても、現行の法制度上では建築確認申請を通して不動産登記を行い、固定資産税を納める必要が必ずあります。固定資産税を払いたくなくて「コンテナハウスを」希望する方が、意外と多く見受けられますが、目指す方向が間違ってますよね。
「税金を払う事など何でもない」と言えるようになることを目指しましょう。

 駐車場1-2台分くらいのスペースという事でしたら、20フィートコンテナハウス1台または12フィートコンテナ2台分位に相当するでしょうか?いずれにしても、敷地内に初めて建てる住宅なら建築確認申請は必須です。
 また、提出するかどうかは別として「構造計算書」は必ず作らなくてはなりません。小規模住宅なら自己設計も不可能ではありませんが、コンテナについてよく分かっている設計師に相談したほうが間違いないでしょう。

 コンテナハウスのC-BOXの規格商品の中には住宅向けプランもありますが、『より自由に』『初期費用を可能な限り抑えて』という事でしたら、“セルフビルドプラン”という形もあり得ます。
 基礎工事からコンテナの搬入・設置、出入り口や窓などエクステリア、電気や水道等のライフラインの引き込みなど、個人では手がつけられない部分だけ業者におお願いして、自分でできそうは所は可能な限り自分の手で行うというものです。設計士任せではない、あなただけの家が作れます。

 そのほかの建築方法と違い、コンテナを利用することの利点は、「あらかじめ頑丈な箱の形が出来上がっているので、セルフビルドプランなら入居までの期間が最大限短縮できる」ことにもあります。当面の間見てくれが宜しくないことを、逆にご自分の作品を描くキャンバスのようにとらえることができるのなら、セルフビルドを選択肢の一つに加えておくことをお勧めします。

 自由にという事でしたら、手に入れられる物の“質(満足度)”は、お金×手間×知恵で決まります。要所要所専門家の力を借りる必要があるでしょうが、相談を持ちかけるときはあなたの「こうしたい」という希望に真剣に耳を傾けて理解しようとしてくれる人なのかどうかを見極めるようにしましょう。話がかみ合わないようならきっぱりと断ることです。

 一見安心できそうにも見えますが、「いいから丸ごと任せておきなさい」というのは、たとえ本人に悪気がなかったとしても後々トラブルの基になることが往々にしてあるものです。
 合意に達せられなかったら「やらない」という事も、選択肢として残しておきましょう。


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海上コンテナ(ISOコンテナ)の私有地への設置は、直接違法にはなりませんが関係法令に対して注意が必要です。

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Q:コンテナ設置は法律違反でしょうか?

港でよく見かける貨物用のコンテナを、自分の土地に設置するのは建築基準法などの法律違反になりますか?

大きさは長さ6m×幅2m×高さ2mぐらいです。
例えば物を入れたり、人が住んだりすると法律違反とか…?

素人の解釈としては物を入れてもトラッククレーンなどで吊り上げてトラックで移動できるので不動産には該当しないという考えです。

A:国土交通省の方針は、『基礎のあるなしや構造材として何を使用しているかにかかわらず、人が出入りして使うのなら建築確認申請を通しなさい』というものです。
 この場合、「中に入れるものが何であって、どのような使い方をされるのか」は問題にされません。
 建築確認申請が不要なケースというのは、原則として防火地域や準防火地域に含まれない地域で、かつ下記に該当する場合のみです。

  1. (1)10m2以下の建築物を、既存建物(適法なものに限る)がある敷地に設置する場合(増築)
  2. (2)10m2以下のユニットハウス・倉庫を同一敷地内で移転する場合(移転)
 前回(トラックコンテナ(大型車用のコンテナ)を地面に置いていたら、県から指摘が入りました。
 前々回(建築物の定義について質問です。コンテナを地面に置いたら建築物ですか?
 それぞれの記事でも書いていますが、「トラッククレーンなどで吊り上げてトラックで移動できるので不動産には該当しない」という事にはなりません。

 実際に巡視・査察・監督・指導を行うのは、各都道府県の建築指導担当となります。ただし、私有地である限り届け出は任意としてしまっているところも、手隙の職員が頻繁に巡回して摘発を行っているところもあります。

 お住まいの地域が都市計画区域や市街化調整区域であれば、さらに“都市計画法”などによる制限を受けることになります。それぞれの法令についての詳細は個々では記しませんが、「法律が間違っている」とか「納得できない」といった議論をしていても何も得られるものはないでしょう。

 こういった物件のほとんどが、未確認・無申請で、“度胸一発”勝手に行われてしまっている事も否定できない現実ですが、コンテナハウスのC-BOXとしては、まずはお住まいの地域の自治体(建築指導担当)や、きちんと分かっている業者に相談されてみることをお勧めしておきます。

 ちなみに「きちんと分かっている業者」というのは、まず何よりあなたが何を求めているかについて真摯な関心を持ち話を聞いてくれる業者のことです。問い合わせをした際に、ここで述べたようなことに話が及ばない業者に対しては、警戒してかかったほうがよろしいでしょう。
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